稼げる宅建士になる!(4)不動産調査の極意 

不動産の有効利用に関する調査は相当広い範囲の調査が必要になります。

しかし、一方では限られた時間の中で行わなければならないことが多いです。クライアントは早く結果を知りたいし、のんびりしていたら経済状況も変わってしまいますし。

したがって、調査をするには目的と方法を絞り込んで効率的に行わなければなりません。さらに、調査をするにあたって、今後の企画書作成とも密接に連動しますので常に先を見越して動くことが大切になってきます。

基本的な調査手順はこんな感じです。

1.仮説を設定する。

2.物件の調査

3.市場の調査

4.事業構想の策定

5.企画書作成

 

仮説の設定はどのようにするのか

仮説の設定とは、これまでしていた現地調査や聞き取りを基に、その土地に成立可能な建物の用途や業種を想定することをいいます。実際の調査の際は、この仮説の用途や業種に関連する調査項目をピックアップしておき、重点的に調べます。

そして、調査を進めていく中で、その仮説で成立する業種であるかを調べ成立が難しければ別の仮説を立てて、改めて最初から調査していくことになります。

不動産有効活用コンサルティングの際、その土地で何が成立するのか、あらゆる角度で調査してからでないと分からないというのはよろしくありません!

何を建てたらいいか、何に利用できそうか分からなければ調査の焦点を絞れないことになり、その結果膨大な量を調査しなければならないことにもなります。

調査の内容も中途半端なものになってしまう危険性があります。先程も書きましたが、限られた時間での調査が必要ですので所見である程度の絞り込みは出来るようになりましょう。

具体的な仮説の設定の仕方はどうすればいいか

まずは、用途の系統の設定をする必要があります。

対象の立地特性や地域の特性、対象地周辺の状況から下記の用途の系統から選べばいいです。

できれば、1種類に選べればベストですが、難しそうなら少なくても2つまでに絞りましょう。

  1. 住居系
  2. 事務所系
  3. 店舗系
  4. 宿泊・娯楽系
  5. その他

さらに、可能であれば上記用途の設定をさらに細かく具体的用途や業種に絞り込んでいきます。

住居系
  1. 賃貸マンション
  2. アパート
  3. 社員寮
  4. 学生マンション
事務所系
  1. 一般事務所
  2. 貸しホール・スタジオ
  3. 専門学校・スクール
店舗系
  1. 小型スーパー
  2. コンビニ
  3. レストラン
  4. 飲食店
  5. 小売店舗
宿泊・娯楽系
  1. スポーツジム
  2. ホテル(ビジネスホテル)

ざっくりとではありますがこんな感じです。細かく分類することによって方向性がぶれにくくなります。

仮説の設定は最初にすることですので間違った方向に行くととてつもなく無駄な時間がかかることになります。初動で間違わないように最低限の分類分けは理解しておきましょう。

最後に、ここで重要なポイントです。

調査の事前準備をかねて対象地を含めた広域図を作りましょう。

住宅地図を貼り合わせて地域一帯を上空から俯瞰するような形の資料を作成します。鳥瞰図的なやつです。

何のために作成するかというと、全体像の把握とイメージ作りのためです。本当にイメージしている通りの環境か分かりませんからね。

また、イメージしている情報と現地を確認する必要もありますのでその時にも利用します。よくイメージではオフィス街と思っていたが実際はオフィスが少ない等ありますからね。

少し長くなったので次回に続きます。次回は物件調査について書いていきます。

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