稼げる宅建士になる！(5)不動産調査の極意、物件の特性を押さえる
土地の面積や敷地の形状、道路の幅や接道状況などは建物を建てる際に影響を与えるものです。
道路の幅は容積率に影響がありますし、地盤の高さは日影規制に関係してきます。接道状況は店舗や事務所の場合かなり重要な要因になります。
同じ面積の土地であっても間口と奥地の関係が違えば集客力に大きな差が生じますし隣地の利用状況によって日照や眺望の関係も変わってきます。
物件特性を簡単にまとめるとこんな感じです。
- 地積
- 敷地形状
- 道路の幅
- 接道状況
- 地盤の高さ
- 日照
- 隣地の状況
などなど
目次
地域の特性はどうか
その土地に住む人は増えているのか減っているのか（人口）、所得の水準はどのような状況か、貧富の差は、etc、地域の特徴を押さえておかなければなりません。
交通状況や、公共施設街並みなども大きな特徴がでてきますので押さえておきましょう。地域特性は客観的に見ることが大切です。イメージに引っ張られないようにしましょう。
また、地域特性は常に変化するものなので柔軟に対応しなければなりません。地域特性はどのようなポイントを見ればよいかはこのような感じです。
- 人口
- 世帯数
- 所得
- 事業所
- 交通
- 周辺施設
- 街並み
- 自然
- 都市計画事業
もちろん 法律関係も調る必要があります
法律上の調査は、①法律による規制関係と②所有権等の権利関係に分かれます。
規制関係ではこのような事を調査します。
- 都市計画
- 建築規制
- 条例
- 指導要綱
- 建物用途の個別規制
権利関係は登記簿による調査が中心となります。しかし、登記簿に記載されているからと言って本当の所有者とは限りませんので関係当事者から事実関係をヒアリングする必要があります。
権利関係の調査事項はこんな感じです。
- 単独所有
- 共同所有
- 底地
- 借家
- 借地
その他税金関係など
個人の場合では、相続税、贈与税、固定資産税、都市計画税対策が土地の有効活用の突破口となることが多いです。
路線価は毎年変わりますし、固定資産税は3年に1度変わります。将来の計画を立てるとき、予測を立てるのが非常に難しいので過去からの変動を把握する必要があります。
路線価と固定資産評価額の過年度調査は必ずしましょう。
対象の不動産価格を押さえる
宅建士の実務をしていると、よく扱う地域の不動産価格は何となく把握できてくると思います。大まかな数値は把握できるかもしれませんが不動産の価格は必ず査定して出しておきましょう。
クライアントによっては、該当物件を借入の担保とすることもありますし、場合によっては交換などの手法を使うこともあります。また、クライアントは不動産の価格に非常に興味を持つケースがほとんどですので頼まれなくても査定は必須です。
調査するときの注意点
では、どのようなことに注意して調査すればよいか。
物件調査は事業構想の策定に大きくかかわりますので常に念頭においたうえで調査を進めましょう。
イメージがわきにくいと思いますのでいくつか書いておきます。
敷地の条件
- 敷地の面積は仮説の施設として利用可能か
- 用途地域の制限がないか。仮説の用途として利用可能？
- 妥当な床面積が取れるか。（事業用、居住用、その他すべて目的通りに利用できる面積が必要）
立地の条件
- 最寄り駅までの所要時間や距離
- 都市部との関係、ターミナル駅との関係
- 前面道路の歩行者の通行量
- 駅、スーパー等の大型施設からの通行の動線
- 車両の通行量
- 仮説施設は近隣とイメージが合っているか
- 近隣に集客力のある施設はあるか
その他
同業種の競合状況はどうか
ここまでは物件の調査について書いてきました。その不動産に着目してどのように利用できるかを考えてきましたが、次の記事では市場調査について書いていきます。物件としては非常に有用な仮説を立てても市場全体から見たら微妙なこともありますからね。
それでは、次の記事までおまちください～。
