宅地建物取引士(宅建士)が手掛ける不動産コンサルティング業務の概要

不動産コンサルティングとは??なぜ重要になってくるのか

不動産とは、国の経済活動、人々の生活などにおいて重要な資産であることは言うまでもない。この、不動産を取り巻く環境は年々変化してきたが、近年大きく変化しようとしている。

ここ数年の動きだけ見ても、不動産の証券化、J-REIT、保有するだけでなく有効活用するための利用のニーズの高まり、資産の運用管理や収益性を重視した手法の進展などがあげられます。

社会経済環境の動きともあいまって、不動産をめぐる顧客ニーズもかなり高度化、多様化してきています。

このような中、不動産に関する幅広い専門的な知識や技能を習得したものが、多様化、高度化したニーズに対応していくことは社会経済的に有用であり現在求められている人材です。

お客様のニーズに対応する不動産コンサルティングの重要性はますます高まっていくでしょう。

今後、この領域の仕事は宅地建物取引士(宅建士)に担っていってもらえるだろうと思っていますが、ほとんどの方は、「不動産コンサルティングってなにするの？」とはてなが浮かんでいると思います。

不動産コンサルティング業務とは何なのか、業務の定義や要件、分野や類型などについても後ほど書いていきますので今の所は「そんな業務分野があるんだー」と思っておいていただけたらけっこうです。

弁護士業界のように「できる不動産業者」「できない不動産業者」と業界内で差がついていくと考えてますのでしっかり勉強していってください。

不動産コンサルティングの定義とは

この報告書における不動産コンサルティング業務は、「不動産コンサルティング技能試験・登録制度に基づく技能登録者が、依頼者との契約に基づき、不動産に関する専門的な知識・技能を活用し、

公正かつ客観的な立場から、不動産の利用、取得、処分、管理、事業経営及び投資等について、不動産の物件・市場等の調査・分析等をもとに、依頼者が最善の選択や意思決定を行えるように企画、調整し、提案する業務」と定義される。

引用：産コンサルティング制度検討委員会報告書 不動産コンサルティング制度検討委員会報告書 http://www.kindaika.jp/wp-content/uploads/2010/11/houkokusho1.pdf

不動産コンサルティングの定義について書かれていますが要するに、

• 依頼者との契約に基づいて
• 不動産の専門的知識や技能を利用し
• 公正な立場から不動産の市場調査や分析を行い
• 依頼者が最善の意思決定ができるように企画・提案する業務

ということです。

一般的な営業と不動産コンサルティングって何が違うの

宅地建物取引士(宅建士)の報酬を含めて考えると下記の3つに分類されます。

A．宅地建物取引士(宅建士)の業務に関連してする提案営業(コンサルティング)

不動産の媒介などを円滑にするため、あるいは宅建士の業務に付随するものとしてコンサルティングを行うけケースです。あくまで業務は宅建士として受けたもの。

この場合、一定の手続きを踏まずに宅建士の報酬とは別にコンサルティング報酬を受領し、合計額が宅建士の報酬規程を超えた場合宅建業法違反とされる恐れがあります。

B．宅地建物取引士(宅建士)の業務以外の提案営業(コンサルティング)

例を挙げるときりがないが、建築や土木、施設の管理、賃貸管理の事業受託、設計管理、建物に付随する設備や商品の販売などのコンサルティングがある。

このケースは、依頼者の利益のためというよりかは受注活動の促進など自らの利益のために行われるので本来のコンサルティングと言えるのかは疑問です。

この営業活動による利益は、宅建業法上の制約はないため報酬はいくらでもいいことになります。

C．他の業務から独立した不動産コンサルティング

上記のA．B．のような特定の営業活動を促進；補完するものでなく不動産についての相談・依頼に対応したコンサルティングとして完結するケースがこれから学んでいく不動産コンサルティングになります。