宅建士が行う不動産コンサルティングの業務類型

不動産コンサルティングと言ったら「宅建士」と言われるようにみなさんには不動産コンサルティング業務を手掛けていってほしいと思っています。

はじめは、誰でも未経験ですので腰が引けてしまうかもしれません。踏み出すことは誰でも怖いので、出来る限りイメージしやすいように情報をお伝えしていきます。

ここで、少しだけ不動産コンサルティングの整理をしますが不動産コンサルティングを業務のどの段階でするのか、いつ報酬を受け取るのかという観点で業務を見た場合下記の3点になります。

1.企画提案コンサルティング

2.事業執行コンサルティング

3.成功報酬コンサルティング

 

「企画提案コンサルティング」は、企画提案書を提出することによってその業務は完結します。企画提案の依頼者が、提案書にそって事業を実施する際、企画提案書作成者に事業までまかせてしまう事も多々ありますがそれが「業務執行コンサルティング」になります。

宅建士になられる方はこの「企画提案コンサルティング」と「業務執行コンサルティング」を受任できるようにレベルアップをしていってほしいと思います。

企画提案コンサルティングは、制度としては新しく、宅建士の業務として浸透していません。そればかりか、ほとんどの士業等でも業務として確率されておりませんので、このマーケットを宅建士が一丸となって攻略してほしいと思います。

ちなみになんですが、宅建士の仕事といったら成功報酬型になるのはみなさんよく分かると思います。現状は不動産業界は成功報酬がほとんどですからね。

 

企画提案コンサルティング

1.不動産の投資家やオーナーさん、遊休不動産を持っている会社等依頼者は色々いますが、企画段階で深く関与し、企画提案書を提出すると業務完了するものをいいます。

2.提案が通ったら事業執行段階に入りますが、宅建士としての媒介業務や完成建物の管理業務などは、依頼者本人がコンサルティングとは別に業者を選定することになります。

その業者を選ぶ段階で、再度当初のコンサルティングとは別に業務受託者として選定された場合は、当初の契約とは別に媒介契約や管理請負契約等を締結することになります。

3.企画提案コンサルティングは、依頼者が下記のような意向を持っている場合受託者が選択する業務類型になります。

 

a.とりあえず事業の可能性を探りたい。

b.企画提案段階と事業執行段階を明確に分けたい。

※連続する業務の場合、報酬を一括りにされる場合があるので入口商品として媒介契約などとは別のものと明確にしたいから。

 

c.他の企画提案と比較したり評価や意見がほしい場合。

d.企画提案コンサルティングは、媒介契約とは別で独立した業務であるということを基に考えられている類型です。よく不動産会社に見積もりがてら提案書を作成させるクライアントがいますが「あほかっ」と思わず言ってしまいたくなります。(笑)

その提案書を作るのに人件費や時間がいくらかかるか分かってるのかと思います。よく、知識には投資しない人(資格やセミナー、ほんの購入等)がいますが本当に良くないと思います。

そういう人は、情報は「タダ」だと思っている人が多いんですが実際は情報が一番ぐらいに大切です。簡単な例でいうと、数年後に駅ができるのが分かっていたらその土地を仕入れておきますよね。

いち早く情報を取得し、実行に移すのかが大切なんですから。ホームページ見てくれている人には実行に移してくださいね。※話がそれますが正しいセミナーの受け方とかも気が向いたら書きますので。お金を無駄にする人が多いですからね!

大分話がそれてしまいましたが、この企画提案コンサルティングは報酬の踏み倒しを防ぐ効果がある新し類型ですし、この頭をフル回転させる業務に付加価値がかなりありますので避けては通れないですから。

 

事業執行コンサルティング

a.事業執行コンサルティングが実施されるケースは主に次の二つの場合です。

1.企画提案段階では企画提案コンサルティングと同じですが、依頼者が企画 提案書を受領し、報酬も支払った後に再度、企画提案した受託者に事業執  行のコンサルティングの依頼をする場合。

2.依頼者が、当初から企画提案とともに業務執行も含め一貫してコンサルテ ィングを依頼する場合。

 

b.上記1.の場合は、企画提案コンサルティングの業務委託契約とは別に、事業執行の企画提案書や、コンサルティング業務委託契約の締結が必要になります。

依頼者が、このような業務を依頼する意向としては次のようなケースが想定されます。

 

・いざ企画提案に沿って着手となると、事業執行に不安が出てくるのでやはり専門家の手を借りたい。

・企画提案を担当してくれた専門家なら、事情を十分に知っているから効率的。

・相続や事業承継、事業の再構築など依頼者側に事情の変化が発生。

※企画提案書を納品後、そのまま業務執行の依頼を受けることが多いので宅建士としては業務執行の受注を着地点としましょう。

 

c.上記2.の場合は、コンサルティング業務の受託者としては、事業執行の段階で発生する媒介や管理業務などの業務受託を当然の前提とせずあくまで事業執行の完了までの進捗管理などを引き受けることになります。

ようは、媒介業務や、管理業務については、第三者にも受託の機会を与え依頼者の判断で選定させてあげるというということです。

当然受任ではなく依頼者に選ばせてあげる配慮が必要ということです。実際は、依頼者との間に信頼関係が出来ていれば、そのまま依頼されますがね。

正直なところ、このような場合はみんな仕事を取ることだけを考えて、媒介から管理まで受任することでしょう。しかし、「依頼者に判断させる機会を与える」というのが肝心で業務執行と媒介、管理は別業務ということはしっかり認識させなければなりません。

コンサルティング業務受託者が選定された場合は、しっかりと契約書を作り執行コンサルティングとは別の報酬を受領することになります。

上記2.の場合、業務執行や事業執行の経験が浅い依頼者が中心ですからコンサルティング業務受託者に対して共同事業や事業受託の依頼が多くあることでしょう。

 

成功報酬コンサルティング

a.成功報酬コンサルティングは、事業実施を前提とした依頼者に企画提案書を提出し、依頼者がその内容を承諾して事業に着手し、建築物や新しい運用方法の完了をもって報酬を受領するようなものです。企画提案書は業務を受託するための書類にすぎません。現状の宅建士の仕事の仕方はこの類型になるのではないでしょうか。

b.企画提案書の出来が悪いと業務として受任できません。もちろん報酬は0円です。成功報酬コンサルティングは1回の提案で終わるわけではなく、依頼者のニーズをくみ取り何度も何度も修正し提出するようなケースが多いです。

当然、何社かの提案が競合する場合もよくあります。いわば、企画提案の内容を競い合うような形です。

c.成功報酬コンサルティングは「タダ働き」になる可能性がありますが、一方では企画提案を受け入れてもらえれば、事業実施に繋がり報酬は提案書の場合より多くなります。

現状では新築物件を建築する場合などに多く使われていますが結局のところ企画提案段階でいいものが作れれば成功報酬コンサルティングでなくとも業務の依頼は来るでしょう。

企画+業務執行+成功報酬と積み上げていった方が受け取れる報酬は多くなりますから、その点は理解しておきましょう。

 

今後は、企画提案コンサルティングの業務の進め方を書いていきますので少しお待ちください。ではでは。

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2 Responses to “宅建士が行う不動産コンサルティングの業務類型”

  1. 匿名 より:

    不動産コンサルティングマスターの内容ですね。

    • 宅建取引士(宅建士).net より:

      匿名さん

      コメントありがとうございます。

      不動産コンサルティングマスター(技能士)やコンサルティングの概要等の内容がベースになっています。

      全体の流れが分からないと何をやっているか理解できなくなるので、
      一旦はコンサルティングの全体像のことについて書いていきます。

      今後は、法務や税務、市場調査や投資関係の記事を書くことが多くなるとは思います。

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